시공사A는 시행사B와 공사도급계약을 하여 신탁회사C에게 신탁되어 있는 대지(이하 ‘이 사건 대지’)지상에 신축건물공사(이하 ‘이 사건 공사’)를 시행하기로 했습니다.

A는 공사도급계약 당시 B의 자력에 대하여 의구심이 있어서 B를 위한 연대보증인을 세우려고 하였으나 B가 연대보증인을 구하기 어렵다고 했고, 만약 B가 A에게 공사대금을 지급하지 않을 경우 이 사건 대지에 대해 유치권을 행사하면 될 것이라고 판단해 별도로 연대보증인을 세우지 않았습니다.

이후 A는 이 사건 공사 중 지하구조물 설치공사까지 수행했고 B는 경영이 악화되어 도산했습니다. 이 경우 A는 당초 계획대로 이 사건 대지에 대해 유치권을 행사할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면 A는 이 사건 대지에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다.

유치권에는 상사유치권과 민사유치권이 있습니다. 먼저, 상법 제58조의 상사유치권을 행사하기 위해 그 유치 목적물이 채무자의 소유해야 합니다. 그런데 이 사건 대지는 신탁회사C에게 신탁되어 C의 소유라고 할 것이므로, A는 이 사건 대지에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다.

한편 민법 제320조 제1항의 민사유치권을 행사하기 위해 채권자가 채무자에 대해 보유하고 있는 채권이 점유하고 있는 물건에 관해 생긴 채권이어야 합니다.

이에 대해 대법원은 “건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기해 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.”라고 판시해 수급인의 공사대금채권은 공사현장부지에 관해 생긴 채권이 아니라는 취지의 판결을 내린바 있습니다(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 참조).

결국 위 대법원 판례의 법리에 따르면 A가 설치한 지하구조물은 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없기 때문에 이에 대해 유치권을 행사할 수 없고, 또한 A의 B에 대한 공사대금채권은 이 사건 대지에 관해 생긴 채권이 아니기 때문에 이 사건 대지에 대해 유치권을 행사할 수도 없게 됩니다.

결론적으로 이와 같은 사례에서 보듯이 건설사의 입장에서 만일 시행사의 재력에 의구심이 들 경우, 향후 시공사는 유치권을 통하여 담보를 확보하기 보다는 시행사를 위한 연대보증인을 확보하는 등 다른 확실한 조치를 취해야만 할 것입니다.

출처 : 기계설비신문(http://www.kmecnews.co.kr)